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房产代持暗藏哪些法律风险?

点击数:2719发布时间:2020-06-28 20:59:59 来源 : 申茵律师团


     【案例回放】


    魏女士看上一个新楼盘,拟再购置一套商品房,但受限购政策影响,故想由自己出资,以弟弟小魏的名义购置房产。因不清楚当中的法律风险,遂预约申茵律师团律师面谈咨询。


     【律师分析】


  现如今在许多城市,高净值人士投资房地产市场,限购成了一个无法绕开的障碍,很多人都认为最简单的解决方式就是房产代持,魏女士设想的购房方式就是典型的房产代持操作模式。广东华商律师事务所申茵律师团借此对房产代持可能产生的风险分析如下:


  一、 所有权人确权风险


  根据《物权法》第十七条的规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。” 虽然魏女士作为实际的出资人,事实上享有房产的所有权,但因房产登记在弟弟小魏的名下,从法律层面只会认可小魏为房产的所有权人,若后期产生争议,除非魏女士能有充分证据证明不动产权属登记确有错误并申请更正登记,否则,该房产权属将以不动产权属证书登记的权利人为准。


  二、 房产代持协议效力风险


  或许有人会主张通过房产代持协议来规避本文第一点提及的风险,但需注意的是,根据《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:()以合法形式掩盖非法目的;()损害社会公共利益……”也就是说,由于魏女士拟让小魏代持房产系为了规避限购政策,如果房产代持协议设置欠妥,有可能被视为以合法形式掩盖非法目的,扰乱了社会经济秩序,从而被认定为无效协议。为避免出现无效或可撤销条款影响协议效力,建议委托专业律师拟定相关协议。


  三、 房产代持人擅自处分房产风险


  不动产所有权人对自己的房产享有占有、使用、收益、处分的权利,小魏系不动产权属证书上登记的所有权人,无须经过魏女士同意就可自行抵押、出售该房产,不动产登记中心亦不会查实是否存在房产代持的情况。一旦房产被出售,若受让方系善意且支付了合理对价,即使房产代持协议有效,也不能对抗善意第三人,该受让人取得房产的所有权,魏女士无法主张买卖合同无效或撤销,只能依据代持协议追诉小魏。


  四、 房产代持人离婚风险


  《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力……”小魏若于婚姻关系存续期间代持了房产,该房产将作为夫妻共同财产,由小魏与妻子共同享有所有权,一旦小魏与妻子后期发生离婚纠纷,如果魏女士没有充足证据证明代持事实的,或即使有充足证据但却未能及时获知小魏夫妻离婚对房产进行分割的信息并主张权利,则该房产势必作为小魏与妻子的夫妻共同财产予以分割


  五、 房产代持人去世风险


小魏作为房产的名义所有权人,一旦去世,该房产将作为遗产继承。根据《继承法》第十条的规定:遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承,也即在法定继承的情况下,魏女士作为小魏的姐姐仅居于第二顺序,而小魏的第一顺序继承人将对该房产予以继承;在遗嘱继承的情况下,被继承人亦有权在遗嘱中对自己的财产进行处分;无论是法定继承还是遗嘱继承,一旦房产代持不被认可,魏女士将眼睁睁看着自己的房产归他人所有。


  婚姻家事律师提示,房产代持存在很多不可控的风险,在明确知晓前述风险后仍不得不为之的情况下,选择可靠的代持人、签署完善的代持协议、保留相应的支付凭证、构建坚实的证据堡垒等风险控制措施对被代持方而言都是极其重要的,只有做好充分的风险控制才能更好地保障房产实际持有人的权益。


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